Juros altos podem adiar financiamento do primeiro imóvel; veja dicas
Especialistas mostram erros comuns e destacam cuidados ao assumir uma dívida de longo prazo
21/06/2025 18:13
O financiamento imobiliário é uma das principais portas de entrada para quem deseja sair do aluguel e conquistar a casa própria, mas a escalada da taxa básica de juros tem dificultado o acesso a esse tipo de crédito. A Selic atual é de 14,75% ao ano e, apesar de sinalizações de uma possível pausa, o mercado ainda não descarta uma nova alta neste mês.
"Quando a Selic está alta [acima de 13% ao ano], os financiamentos ficam mais caros, e pode ser melhor esperar e investir o dinheiro em aplicações financeiras. Já quando a Selic está em queda ou abaixo de 8% ao ano, o financiamento se torna mais vantajoso. Portanto, para quem pode esperar, o ideal é aguardar ciclos de juros mais baixos para financiar com menores custos totais", afirma Reinaldo Domingos, presidente da Abefin (Associação Brasileira de Profissionais de Educação Financeira).
Antes de assumir essa dívida, que tem impacto no orçamento familiar por décadas, o comprador precisa avaliar quanto pode pagar por mês, qual valor consegue financiar e se sua renda é suficiente para obter aprovação junto à instituição financeira.
"O mais importante é avaliar se aquela prestação cabe de forma sustentável no orçamento, não apenas agora, mas pelos próximos dez, 20 ou 30 anos. De nada adianta pegar um financiamento com juros baixos se a parcela comprometer um valor tão alto que a pessoa não consiga viver com o que sobra", diz Domingos.
Marcelo Tapai, advogado especialista em direito imobiliário, diz que o primeiro passo é compreender que se trata de um compromisso de longo prazo. Segundo ele, além de se planejar para pagar as parcelas, é fundamental manter uma reserva financeira para lidar com imprevistos.
Em alguns casos, segundo o especialista, pode ser mais vantajoso continuar no aluguel por um tempo, mesmo que isso signifique morar em um imóvel menor ou mais simples. Essa escolha pode permitir a formação de uma poupança maior para aumentar o valor da entrada que será dada no futuro e reduzir o custo total do financiamento.
Na maioria dos financiamentos, o próprio imóvel é a garantia da operação. Na operação com alienação fiduciária, a propriedade fica em nome do banco até que a dívida do financiamento seja quitada. Caso não seja paga, o banco assume definitivamente a propriedade do bem.
"O grande problema é que, depois de assumir o financiamento, muitos não entendem que, ao atrasar as parcelas por um período contínuo —o que vai depender do que está previsto em contrato—, o comprador perderá a propriedade", alerta o advogado.
Ao contratar o financiamento, o consumidor precisa escolher o sistema de amortização, o que impacta no valor das parcelas. As opções são a Tabela Price, na qual as prestações permanecem fixas ao longo do tempo, e o SAC (Sistema de Amortização Constante), em que as parcelas iniciais são mais altas e vão diminuindo gradativamente.
Reinaldo Domingos destaca que a escolha entre esses modelos deve ser feita com base no perfil do comprador.
Além disso, o consumidor deve definir o índice de correção que será aplicado ao longo dos anos. É necessário passar por uma análise bancária, que avalia aspectos como o histórico de crédito, a renda mensal e a estabilidade financeira do interessado.
"Idealmente, a parcela do financiamento deve ocupar no máximo de 10% a 15% da renda líquida mensal, justamente para deixar espaço para outros gastos essenciais", diz Domingos.
A idade do comprador também é um fator relevante na hora de contratar o financiamento, já que, quanto mais velho for, maiores tendem a ser os juros e a exigência de comprovação de renda. Isso ocorre porque os bancos entendem que o risco do financiamento aumenta com a idade.
"Quando a Selic está alta [acima de 13% ao ano], os financiamentos ficam mais caros, e pode ser melhor esperar e investir o dinheiro em aplicações financeiras. Já quando a Selic está em queda ou abaixo de 8% ao ano, o financiamento se torna mais vantajoso. Portanto, para quem pode esperar, o ideal é aguardar ciclos de juros mais baixos para financiar com menores custos totais", afirma Reinaldo Domingos, presidente da Abefin (Associação Brasileira de Profissionais de Educação Financeira).
Antes de assumir essa dívida, que tem impacto no orçamento familiar por décadas, o comprador precisa avaliar quanto pode pagar por mês, qual valor consegue financiar e se sua renda é suficiente para obter aprovação junto à instituição financeira.
"O mais importante é avaliar se aquela prestação cabe de forma sustentável no orçamento, não apenas agora, mas pelos próximos dez, 20 ou 30 anos. De nada adianta pegar um financiamento com juros baixos se a parcela comprometer um valor tão alto que a pessoa não consiga viver com o que sobra", diz Domingos.
Marcelo Tapai, advogado especialista em direito imobiliário, diz que o primeiro passo é compreender que se trata de um compromisso de longo prazo. Segundo ele, além de se planejar para pagar as parcelas, é fundamental manter uma reserva financeira para lidar com imprevistos.
Em alguns casos, segundo o especialista, pode ser mais vantajoso continuar no aluguel por um tempo, mesmo que isso signifique morar em um imóvel menor ou mais simples. Essa escolha pode permitir a formação de uma poupança maior para aumentar o valor da entrada que será dada no futuro e reduzir o custo total do financiamento.
Na maioria dos financiamentos, o próprio imóvel é a garantia da operação. Na operação com alienação fiduciária, a propriedade fica em nome do banco até que a dívida do financiamento seja quitada. Caso não seja paga, o banco assume definitivamente a propriedade do bem.
"O grande problema é que, depois de assumir o financiamento, muitos não entendem que, ao atrasar as parcelas por um período contínuo —o que vai depender do que está previsto em contrato—, o comprador perderá a propriedade", alerta o advogado.
Ao contratar o financiamento, o consumidor precisa escolher o sistema de amortização, o que impacta no valor das parcelas. As opções são a Tabela Price, na qual as prestações permanecem fixas ao longo do tempo, e o SAC (Sistema de Amortização Constante), em que as parcelas iniciais são mais altas e vão diminuindo gradativamente.
Reinaldo Domingos destaca que a escolha entre esses modelos deve ser feita com base no perfil do comprador.
Além disso, o consumidor deve definir o índice de correção que será aplicado ao longo dos anos. É necessário passar por uma análise bancária, que avalia aspectos como o histórico de crédito, a renda mensal e a estabilidade financeira do interessado.
"Idealmente, a parcela do financiamento deve ocupar no máximo de 10% a 15% da renda líquida mensal, justamente para deixar espaço para outros gastos essenciais", diz Domingos.
A idade do comprador também é um fator relevante na hora de contratar o financiamento, já que, quanto mais velho for, maiores tendem a ser os juros e a exigência de comprovação de renda. Isso ocorre porque os bancos entendem que o risco do financiamento aumenta com a idade.
